写于 2017-05-21 04:02:15| 永利皇宫棋牌app| 永利皇宫娱乐

特别报告 - 蜘蛛,污水和费用 - 从华尔街租用的另一面

ESPARTO,加利福尼亚(路透社) - 当McKayla Ferreira第一眼看到它时,出租屋看起来很漂亮屋顶有三个山墙,后院生长着果树,前廊闪着一层新鲜的油漆然后Ferreira搬进了First她注意到水从浴室和厨房天花板漏出然后她发现墙上散布着一股毛茸茸的黑色霉菌,原始的污水在爬行空间中流淌,最糟糕的是,黑色的寡妇蜘蛛蜂拥着她的厨房橱柜和亚麻壁橱“那些蜘蛛如此大,你可以听到他们,“费雷拉说:”他们听起来像指甲刮桌子“费雷拉称她的房东,邀请家园公司(INVHN),私人股本巨头黑石集团LP(BXN)的创造蜘蛛是”家务问题,“该公司代表告诉她,她应该”清理这个地方“邀请之家并不热衷于修复泄漏,要么两个月过去了为了切断天花板并固定管道,费雷拉说,然后该公司花了七个多月才把它全部修好当下一个租户Jennifer和Mike White进入克雷格街的房子时,蜘蛛已经加入了这对夫妇说,在去年惠特尼赫斯特和她的家人搬进房产后,赫斯特说,她立即打电话给工作单,索取了一长串投诉,包括泄漏的管道,害虫和破损的车库门几乎摔倒在她的孩子身上她说,出现修理其中一个漏洞的修理工告诉她,他没有合适的工具和“让你的丈夫修理它”,“我放弃了给他们打电话, “赫斯特说,坐在她车道的草坪椅上,而她的两个3岁和9岁的男孩在里面玩捉迷藏”我的意思是,我的孩子的玩具中有蜘蛛“邀请之家发言人承认,当Ferreira租用它时,房子有一些问题luding屋顶和管道泄漏和“蜘蛛问题”该公司表示,它补偿了Ferreira 88730美元因管道泄漏造成的维护和公用事业计费问题,再加上两周租金它表示其记录显示其他租户的其他问题“最小化” “ - 白蚁和加热和冷却系统的一个问题 - 并且他们被解决了邀请家庭作为一个单一的地主投入自己,为其成千上万的单户住宅的租户提供前所未有的轻松和舒适但是在采访中公司在美国各地的租户,出现的图片不是特殊服务,因为它是泄漏的管道,害虫,有毒霉菌,无功能的设备和长达数月的维修等待租户也抱怨租金过高每年可能增加数百美元的增加和费用在5月份提交给美国地方法院的提起集体诉讼中对于北加利福尼亚州,租房者指责该公司“收费”他们声称,如果他们的租金延迟一分钟,邀请房屋收取租户95美元 - 即使延迟付款是由于该公司自己的无功能在线支付门户网站 - 然后提交如果房客想要留在家中,则提出更多费用,罚款和法律费用的撤销通知7月20日提出议案要求驳回案件,称诉讼并未证实该公司的费用“不公平”,并且原告缺乏代表全国租户主张索赔的立场由于全球最大的私募股权公司百仕通(Blackstone)在止赎危机的残骸上建立了公司,因此邀请之家推出的租赁住宅的生活远未达到诱人的愿景作为黑石汽车,邀请之家将华尔街的收费引入单户住宅租赁业务,以甩卖价格抢购房屋

Ger去年11月与另一家私募股权投资公司Starwood Waypoint Homes进军市场,邀请公寓成为美国单户住宅的最大地主,按租赁单位数量计算今天,Invitation Homes管理着82,000处房产,其中大部分都是17个大都市区的入门级三居室和四居室住宅集中在太阳腰带

其产品组合 - 虽然仍不到整个单户租赁市场的百分之一 - 比其最接近的竞争对手美国家园大58% 4租 凭借其庞大的资源,总部位于德克萨斯州达拉斯的Invitation Homes公司宣称,它已经彻底改变了管理单户住宅租赁业务和生活在其中的经历

在传统营销的妈妈和流行业务中,它在营销材料中说,它创造了一个独特的“无忧”生活环境,承诺“安心”,提供“特殊的居民服务”,包括“24/7紧急维护”首席运营官Charles Young对租户对类似泥泞行为的指控提出异议他指出邀请Homes每年为成千上万的客户提供服务,而在内部公司调查中,这些租户给公司432颗满分5星“有时会发生事情,”Young在接受采访时说道,“但是当出现问题时,我们会工作我们很快就难以解决这个问题“负担得起的住房倡导者,房地产专业人士和其他批评华尔街进入租赁市场的批评人士表示房客投诉他们认为,快速增长已经延长了邀请之家管理其房产的能力

他们还断言存在更深层次的问题:邀请之家,就像其华尔街支持的一些同行一样,坚持一种商业模式,迫使其倾向于依靠租户满足投资者这些公司通过向养老基金和其他大型机构出售数十亿美元的债券 - 租赁市场相当于导致金融危机的抵押贷款支持证券 - 为养老基金和其他大型机构提供融资

行业批评者表示要继续支付债券投资者滚动,像邀请之家这样的公司必须最大限度地降低维护成本并最大限度地提高租金和费用“我们认为租金收入证券化问题很严重,”加州再投资联盟(California Reinvestment Coalition)副主任凯文斯坦(Kevin Stein)表示,该联盟是一家倡导经济适用房的非营利组织

他说,事情是“让华尔街投资者反对邀请租户”

这些租户中有C在亚特兰大的ontrell Wethersby告诉路透社,她不得不去一年多没有热量或功能冰箱,炉子,微波炉或车库门 - 更不用说必须忍受漏水的天花板和黑色模具邀请房屋表示它致力于根据所有联邦,州和地方住房法运作它说它的记录表明,Wethersby的问题并没有持续很长一段时间,而且工作人员难以安排与她一起安排该公司没有为Wethersby或其他任何人提供其记录租户有些租房者,如洛杉矶的Willie Jean Brister,他们的租金在三年内增加了50%

在此期间,布里斯特已经提交了一份灭火器的工作订单,并修理了浴缸,水龙头,浴室门,柜子门,围栏,热水和垃圾处理 - 所有这些都由路透社在公司的门户网站上审查

在家里有五个孩子的祖母说门户网站保持s说“'工作完成',但是工作从未完成你会疲惫不堪,就像你支付所有这些租金而没有得到任何服务一样”其他人,比如Heather Tolaro,说他们和他们的孩子因为有毒霉菌而生病了托拉罗在伊利诺伊州的联邦法院起诉邀请之家,声称该公司拒绝承认或解决问题该案件因未公开的条款而得到解决罗莎德阿米科说,在一场大雨之后,她看着她的水流入她的芝加哥出租屋摧毁她的大部分个人财产房子,污水发臭,是不适合居住的邀请房最终同意D'Amico和她的家人搬到另一所房子,但她说她必须支付1,800美元的搬家费用然后那个房子“这是大便水,下水道,所以我不得不扔掉所有东西,”D'Amico说道,“他们从来没有给我一分钱”她现在住在附近的租房公司说它很高兴继续服务布里斯特斯说,它的记录显示布里斯特曾要求的所有维修工作都得到了,布里斯特回应说:“他们修补了东西,他们没有解决问题”它拒绝评论托拉罗的案件,引用了保密的解决方案至于D 'Amico,Invitation Homes证实第一所房子“遭受了水损害”它描述了第二宫的问题是由于水槽,地板和衣物排水管中的干陷阱造成的“气味”,所有这些都是“服务”邀请家园于2017年2月上市 黑石集团仍拥有42%的股份,价值510亿美元黑石目前正在购买路透社新闻的所有者汤森路透公司的金融服务部门的多数股权,交易价值200亿美元

交易预计关闭夏末黑石及其首席执行官斯蒂芬施瓦兹曼拒绝对此文发表评论在接受采访时,邀请之家COO Young表示,公司的商业模式不是给租户带来压力,而是给予家庭“选择性和自由”

“住在靠近好工作的好学校的好房子里,他们可能买不起”我们提供以前不存在的住房选择,“他说他拒绝断言公司吝啬维修和维护,以支持投资者的支出“在消费者业务中,我们知道事情并不总是存在,”他说,“我们最终正在努力做正确的事情由我们的社区和我们的居民提供我们可以恪守的服务“Young还重申了公司的说法,即他们在装修和财产维护方面的投资帮助止赎被破坏的社区恢复,并且70%的租户续签租约路透社的要求,该公司提供了五名满意的租房者的名字

两名回应,称他们对该公司感到高兴,其中一名亚特兰大的梅利莎格兰特说,邀请住宅是一个“令人敬畏的公司”,除其他外,制造房屋“我这样的家庭可以在军队中使用并且需要移动很多“其他三个租户没有回复反复的电话留言一些租户告诉路透社他们更新不是因为他们喜欢他们的租房,而是因为他们觉得他们必须:该公司在他们的社区拥有如此多的可用住房,如果他们想让他们的孩子留在同一所学校,他们别无选择

失去工作或亲戚搬家本身是一项巨大的开支“你不能只是跳起来和孩子一起搬家,”布里斯特说,虽然邀请之家的投资组合在全国范围内占不到百分之一的单户型出租房,但这个数字可以是例如,在加利福尼亚的一些街区,邀请房屋拥有多达25%的单户住宅租金,根据人口普查和房地产数据分析Maya Abood,前研究员麻省理工学院的城市规划项目共同撰写了最近一项名为“华尔街地主将美国梦变成美国梦魇”的研究,在加利福尼亚州奥克兰市等地,每年平均提高租金10% - 根据加利福尼亚社区赋权联盟(ACCE),一个倡导组织,同时,该市场的规范几乎翻了一番

该公司一直在增加收取租户的费用类型 - 不仅仅是为了延迟付款,而是用于借记卡支付的租金,这需要支付30美元的费用,这有助于将收益提高20%至30%

财报电话,该公司将利润上升部分归因于其“系统”以“每日追踪居民违法行为”这一制度允许公司在租户未能及时支付的情况下开始收取费用和罚款该公司的股票价格已经自去年首次公开募股以来,华尔街分析师几乎统一评估股票“买入”,股价上涨约11%

分析师的乐观情绪部分反映了,虽然联邦,州和地方的一系列规则在购买抵押贷款和租房者时保护购房者在多单元公寓楼中,对单户住宅租户的保护很少,住房律师和负担得起的住房倡导者表示“允许对冲基金和私募股权公司通过对公共监督或监管很少的住房进行推测,使家庭面临更大的不公平租金增加和搬迁风险,并威胁住房自身的权利,“Abood表示2016年12月亚特兰大联邦储备银行分析发现华尔街房东比妈妈和流行地主更有可能提出驱逐通知 它表示Colony Starwood - 作为Starwood Waypoint直到合并之前不久才知道邀请之家 - 向30%以上的租户提交了驱逐通知,而邀请之家提交了近15%的通知,这是房客是否会被驱逐的最强预测因素通知是如果租客是非洲裔美国人,亚特兰大联邦储备银行表示,该分析没有具体说明哪些公司应对非法美国人不成比例地提出的驱逐通知负责邀请房屋表示平等对待所有居民公司发言人指出驱逐通知是房东收取租金的一个“程序性步骤”,并且“绝大多数收到驱逐通知的人最终都得到了解决,而居民没有被带出家”在加利福尼亚州,邀请房屋租户组织, ACCE已经三次袭击Blackstone的办公室,要求结束他们所说的业务“最糟糕的做法,例如放弃维修和徒步旅行租金去年10月,洛杉矶三十多个房屋租户冲破了黑石集团圣塔莫尼卡总部的大门,震动了噪音制造者,鸣喇叭,并通过扩音器吟唱:“嘿,黑石对你羞辱,“”Slumlord,“还有,”你被驱逐了,Blackstone!“Blackstone的管理人员通过紧急出口和后门冲出大楼在办公桌上,租户留给Blackstone首席执行官Schwarzman的信,问暂停租金增加,结束“无耻的收费”,妥善维护住房和与黑石高管会面20分钟后,保安人员将他们扔出去

邀请之家发言人说公司已经向所有租客回复他们的投诉ACCE组织者Lupita Gonzalez说:“我们从未听过任何我们从未听过的消息”路透社能够联系到其中四位租客在10月份的抗议活动中,所有人都表示他们从未听过公司的消息

作为单户住宅业主的业务多年来一直是当地的小事

但在2008年金融危机之后,华尔街看到了一个机会:买房在“打击区”,大量取消抵押品赎回权的地区,拥有良好的学校,维护良好的交通系统和健康的就业增长的行业用语然后公司可以将房产出租给通常会购买的家庭 - 平均为39的家庭成员年龄十岁,平均收入10万美元以上今天,九家大型华尔街公司在13个州共拥有超过20万套单户住宅.Instant Homes称每栋房屋平均花费20万美元建造其投资组合,22,000美元每个人都在进行装修和维修为了支付所有这些费用,它率先推出了一种新的资产类别,即所谓的单户租赁证券,或者自2016年起,华尔街的房东就有了旧的超过150亿美元的债券随着供应紧张和房地产市场价格上涨,邀请之家放慢了其投资组合的扩张现在,它主要推翻现有债券,向租户支付租金和租户的费用9月,政府资助的实体房利美(Fannie Mae)向这个新市场提供了祝福,保证了对10亿美元的Inv Homes租赁支持债券的再融资这一认可促使超过25个集团 - 社区住房贷款人协会等负担得起的住房倡导者和竞争对手的商业团体作为全国房地产经纪人协会 - 向房利美的监管机构联邦住房金融管理局(FHFA)抱怨说,这笔交易偏离了房利美的支持房屋所有权邀请之家的商业模式的使命,他们说,有可能推高租金和减少经济适用房的库存FHFA发言人Corinne Russell表示,该机构已批准此类转让为帮助Fannie Mae及其兄弟代理机构Freddie Mac,“了解单户租赁市场的挑战和机遇......并帮助FHFA评估企业应该在这个市场中发挥什么样的作用

”发言人联邦抵押协会表示:“此次交易是继续为不断增长的单户租赁市场提供服务的绝佳机会.Instant Homes是一个强大的合作伙伴,拥有管理大量单户租赁物业的丰富经验“就像房利美将贷款联邦政府支持其中一个邀请房屋的债券一样,监管机构开始调查证券

问题是邀请房屋对其债券所依赖的房屋估值

估值越高,预期租金越高,因此,越多的投资者愿意支付债券要获得抵押贷款,购房者通常必须有持牌检查员对房屋进行评估为债券定价,然而,Charter Homes依赖于所谓的经纪人价格观点,或BPO这些更便宜的替代品主要由外部公司提供,他们使用的是独立承包商而非许可评估师根据监管文件,许多承包商仅依赖于房屋的外部视图 - 没有内部检查

该文件还表明承包商被告知承担内部装修已根据邀请之家网站上公布的标准进行改造,国会禁止BPO止赎危机,但该禁令并不适用于批量购买房屋的机构投资者9月份,Charter Homes在一份监管​​文件中披露,它收到了美国证券交易委员会的传票,要求提供与其证券化相关的文件和通讯

美国证券交易委员会在随函发出邀请之家的信中说,它正在考虑该公司所依赖的估值以对债券进行定价

美国证券交易委员会不会对调查发表评论,邀请之家也不会在其监管文件中表示:“美国证券交易委员会的信函表明其调查是一项事实调查,并不意味着美国证券交易委员会对任何人或证券持否定意见我们正与美国证券交易委员会合作“看看房利美支持的债券内部显示邀请房屋的模式是如何运作的Fannie Mae招股说明书显示,从捆绑在债券中的7,204所房屋中,每家公司平均月租金为1,538美元

年度“其他收入”985美元,定义为“宠物或清洁”等费用同时,根据债券数据,公司每年平均花费1,142美元用于维修,维护和周转成本根据美国人口普查局BTIG股权分析师Ryan Gilbert对美国住房调查的分析,这一数字低于美国人每年花在维护,修理和改善与Charter Homes投资组合年龄相同的房屋上的3,100美元

该公司表示1,142美元的数字“不具代表性”,因为如果房产需要“主要系统更换”,它不包括公寓每家750美元的资本支出储备

五名前雇员说,邀请房屋通常没有足够的维修或租用足够的承包商完成工作一位前维护承包商表示,他监督分散在一个大都市的2000所住宅,并且他无法跟上该公司最近在亚特兰大为路透社提供的一次旅行,高管们走进了一个新装修的四居室房子,在一个名为Legacy Court的开发项目中,租户可以进入网球场,游泳池,口袋公园和社区中心

高管们带领路透社了解了什么

他们说是每次出租之前的标准步行,需要检查250件物品维修经理检查每个旋钮,出口,出水口,门闩,门挡,灯泡,百叶窗和电器他跑完洗碗机,装满浴缸并测试垃圾处置“我们测试,触摸和感受一切,固定装置,然后出租房屋,”他说,加利福尼亚州Esparto的克雷格街上黑寡妇蜘蛛的房子收入,是房利美支持的债券房子在2012年失去抵押品赎回权之前,这对夫妇已经被同一对夫妇所拥有了近10年五个月,房子空无一人然后,在2012年9月,房产记录显示,房利美将其卖给了Blac 173,000美元的kstone第二年,McKayla Ferreira搬进来当她开始注意到蜘蛛和污水时,Blackstone将房子的租金收入打包成其债券之一虽然房利美债券没有公布地址级数据,路透社能够通过将债券的数据与当地财产记录,销售文件和其他信息进行交叉参照来识别克雷格街的房子

债券指出,2016年,Welcome Homes花费370美元用于Craig Street房屋的维护和维修 该公司表示,与房屋相关的成本还应包括租赁周转费用 - 房东为新租房者准备房屋的费用 - 这增加了2,703美元到2016年的费用费雷拉表示她按时支付了房租,但邀请房屋经常声称它从未收到钱和主食驱逐通知到她的前门它坚持要支付10%的滞纳金和其他罚款,每月1300美元的租金 - 或者失去租约费雷拉会向公司发送取消的支票,只有在接下来的一个月里,邀请住宅公司承认,当费雷拉是租户时,该公司“处于起步阶段”并且一些计费和应收账款系统“尚未完善”该公司还表示已撤销收费和已经建立了额外的流程“以防止在未来发生这种情况”两位后来的租房者表示,一些计费错误仍在继续邀请家庭表示其记录显示没有su ch问题所有三个家庭都希望在克雷格街居住时能省钱买房子所有人说费用和意外开支都花在了惠特尼赫斯特和她的家人的房子上,他们仍然在克雷格街上租房子

租户从其他房东租赁约翰布兰顿编辑